青岛保障房建设突破银地两大瓶颈实验筛

青岛保障房建设突破“银地”两大瓶颈

今年以来，青岛市连续两次刷新全国单个保障房项目建设规模纪录。3月份，青岛辛安公共租赁住房(3600套)项目先拔头筹;7月12日，规划建设3797套公租房、6253套限价房的白沙湾项目开工，再次成为今年以来全国开工的最大保障房项目。至此，今年青岛市区计划开工建设的22460套保障性住房和限价商品住房已全部开工建设，在数量上是前三年开工任务的总和，开工时间分别比国家和山东省政府的要求分别提前了5个月和3个月。

保障性住房建设作为国家 “十二五”规划中最重要的一个约束性指标，不仅是中央宏观调控政策的“风向标”，也是考验地方政府执政能力的“试金石”。其中，资金筹集和土地供应是各地保障性住房建设面临的最大难题。因为各地保障性住房建设既要面对指标放量的硬任务，也面临“银根”与“地根”双紧缩的形势。

多管齐下引财源

对青岛而言，一年建设两万多套保障房不是个小数字，近年来青岛每年的商品房成交量也不过6万套左右。因此，大规模建设保障性安居工程，考验着地方政府的施政水平。

地方财政的盘子就这么大，社保、教育、农业、医疗卫生等法定支出都有硬约束，在信贷规模收缩的形势下，青岛是如何拓宽保障性住房建设资金渠道的呢?

青岛市区人均住房面积13平方米以下的困难家庭约3万户，缴纳社会保险的外来务工人员约30万人，以及每年近2万名的大中专毕业生，其住房问题大多需要通过保障性住房建设逐步解决。为此，青岛连续五年将住房保障建设列为政府为民办实事的首位，尤其是从2008年开始，实施第一轮三年居民住房建设规划，启动了规模空前的保障性住房建设，近三年共开工旧城区、城中村改造项目68个，3.5万户低收入家庭住房实物配租配售率达到88%，10万户家庭的住房条件得到改善。

正如青岛市委书记李群所言：实施安居工程建设，加快解决群众住房困难，归根结底是国民收入向民生领域倾斜的再分配，是竭尽全力为人民谋福祉的长远之策。

青岛的筹资渠道有三大类。主渠道是将政府投资的保障性公共租赁住房(含廉租住房)建筹补贴资金和货币补贴资金都纳入年度预算安排，由市财政对各区建筹资金予以补贴，如市内四区每平方米按照3000元补贴;其次是土地出让收益用于住房保障的比例不低于土地出让净收益的15%;第三个渠道是把住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后，全部用于住房保障。

今年3月14日，青岛市公共住房建设投资中心投入运营，作为青岛市保障性住房建设投融资平台，为保障性住房建设提供融资支持。具体运作方式是将部分分散的保障性住房建设资金进行整合，统筹用于保障性住房项目的征地、拆迁和建设;同时通过抵押贷款等方式筹措资金，用于支持保障性住房项目建设。

在各类保障房中，公租房因投资回报周期长、缺乏退出机制等原因，不被社会资金看好，但青岛白沙湾项目的公租房却由企业竞拍土地、投资、运营，个中原因是在公租房建设、经营上，白沙湾项目进行“先租后售”：开发企业对公租房可租可售，但出租期限不低于10年;10年后，可按届时的限价房价格出售公租房，承租人有优先购买权。投资白沙湾项目的房地产商魏平告诉本报记者：“企业虽然现在投了钱，但以后可以通过出售收回投资，当然值得尝试。”

巧配建筹措用地

对保障性住房建设来说，供应“净地”还是“毛地”都面临困境——用净地，无疑得动用储备用地，但各地储备的净地毕竟有限;供应毛地，仅组织拆迁就相当耗时耗资。

青岛市国土资源和房屋管理局副局长杜本好表示，现在想在城区拿出大块土地集中建设保障房难度很大，而把保障房往外建又会给市民生活带来不便。对此，青岛采取了分散配建方式，“一方面提供了保障房的建设用地，另一方面又满足了被保障家庭就近居住等基本需求，降低了生活成本。”

为确保土地供应，青岛市规定：所有旧城区、“城中村”改造项目和纳入土地储备、规划为住宅用途的企事业单位用地都必须严格按照规定比例配建保障性住房。在配建比例上，新增建设用地规划为住宅的，按不低于20%的比例配建;城区改造项目，扣除拆迁安置用房后，按不低于5%的比例配建;搬迁企业用地规划为住宅的，根据不同情况，分别按照25%、30%、45%的比例配建。

由于配建制度的推行，保证了凡是有房地产项目就会有保障性住房，从而解决了保障性住房建设的土地问题。同时，配建制度较好地融入了社会和企业的资金投入保障性住房建设，今年青岛配建的保障性住房占到全部开工建设的40%左右。

据悉，今年下半年青岛将进行土地出让方式的新探索：凡规划为住宅的建设用地应优先配建公租房，其配建比例不低于20%，具体面积通过“限地价，竞公共租赁住房配建面积”确定。即在土地出让时，当竞买报价达到事先评估确定的土地上限价格时，不再接受更高报价，而是通过竞争公共租赁住房配建面积的方式确定竞得人，其本质是政府少收部分土地出让收入来促进保障性住房建设。

2011年到2013年，青岛市区计划建设保障性住房和限价商品住房6万套，解决6万户城市中低收入家庭的住房困难。同时，在保障区域从城区向市郊及农村扩展的同时，扩展保障群体，将保障范围由老市民(城市中低收入家庭)逐步扩展到新市民 (新就业职工和外来务工人员)。“十二五”期间，青岛市每年新开工建设公共租赁住房8000套，其中5000套主要面向新就业职工和外来务工人员供应。

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